Když klient makléře obejde

Nač platit provizi? Počkejte, dokud vás vezme realitní agent na obhlídku a pěkně potiskem, tak aby agent nic nevěděl se dohodněte s majitelem. Ne, to není žert. To je, nazvěme to, ráda, kterou můžete najít na internetu. Jistě, provize realitních kanceláří nemusí mít zrovna takovou výšku, která je podle vás adekvátní, ale pak už jde o otázku poptávky a nabídky. Nehledě na morálky, prodávajícímu, který má smlouvu s realitní kanceláří se však zmíněný způsob může tvrdě nevyplácet žádné. Do rizika se dostáváte i vy, pokud se pro takové řešení rozhodnete.
 


 
Jak to vidí právníci? „Nedejte se svést k nekorektním krokem, na první pohled možná lákavým, ale v konečném důsledku jedoucím nejen proti zájmům realitní kanceláře, ale i vašim,“. Důvodů, proč je to tak, je několik. Podívejme se tedy na problém právnickými očima.
 

Kde končí přičinění

Smluvní vztah mezi zájemcem a realitní kanceláří je obvykle řešen smlouvou o zprostředkování podle občanského zákoníku. Zákon říká jednoznačně, že zprostředkovatelskou smlouvou se zprostředkovatel t. z. realitní kancelář zavazuje obstarat zájemci za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele. Výsledek by měl být stanoven dohodou, protože za výsledek lze považovat již vytvoření příležitosti, t. z. setkání potenciálních prodávajících a kupujících. Obecně se při tomto druhu zprostředkování za výsledek považuje podepsání kupní smlouvy respektive uskutečnění prodeje.
 

Odměna za zprostředkování

Zprostředkovateli patří odměna v dohodnuté výši; odměnu je třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy. Obecně závazný předpis, čili zákon o cenách, odměnu za zprostředkování neupravuje, ale standardem je odměna v rozmezí tři až pět procent kupní ceny. Může to však být i více nebo méně. Realitní kanceláři patří kromě odměny náhrada nákladů pouze tehdy, je-li to výslovně dohodnuto.
 

Krátce o smlouvách

Zájemce a zprostředkovatel jsou povinni oznamovat si navzájem všechny důležité okolnosti související se zprostředkováním, zejména okolnosti, které mohou ovlivnit rozhodnutí zájemce uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. Smlouva o zprostředkování může být výlučná (nebo i exkluzivní) nebo nevýlučná (bez exkluzivity). Při výlučné smlouvě by zprostředkování mělo provádět pouze přes konkrétní, vyhrazenou realitní kancelář. Exkluzivní (výlučná) smlouva o zprostředkování může obsahovat i ustanovení, které zakládá nárok realitky na odměnu iv případě, pokud zájemce a prodávající uzavřeli smlouvu skutečně bez přičinění realitní kanceláře. Při nevýlučné smlouvě může pro zájemce jednat i více subjektů. Nárok na odměnu tehdy vznikne tomu, kdo je šikovnější nebo rychlejší a obstará výsledek.
 

Proč záznam při obhlídce

Zákon nestanoví, že smlouva o zprostředkování má být písemná, ale jednoznačně je třeba písemnou formu doporučit. V případě problémů při ústní smlouvě se strany mohou dostat do takzvané důkazní nouze a už jen určení výše odměny bude komplikací. Právě potřeba prokázání příčinné souvislosti mezi jednáním realitní kanceláře jako zprostředkovatele a aktem koupě mezi prodávajícím a kupujícím je důvodem, proč se při obhlídce bytu dává zájemci podepsat záznam. Z takového záznamu je pak možné poměrně jednoznačně prokázat již zmíněné přičinění realitní kanceláře.
 

Když klient makléře obejde

Jak řešit situaci, kdy realitní kancelář něco zprostředkovala a následně ji prodávající obešel? Tyto případy určitým způsobem svědčí o charakteru osob, které takto konají. Řešení záleží na okolnostech konkrétního případu. Pokud ale má realitní kancelář písemnou smlouvu a ví prokázat, že prodej zprostředkovala, může povinnou osobu vyzvat k plnění a zaplacení odměny. Pokud je výzva bez efektu, tak může následovat žaloba o zaplacení. Výsledek sporu, samozřejmě, závisí na tom, zda realitní kancelář ví prokázat svůj nárok. Někdy může být problémem zjištění výše kupní ceny jako základu pro výpočet odměny, ale i to se dá řešit poměrně jednoduchým způsobem, a to tak, že si kupní smlouvu vyžádá soud z katastrálního spisu. V případě úspěchu má samozřejmě žalující nárok na náhradu úroků z prodlení, uhrazeného soudního poplatku a pokud se nechá zastupovat advokátem, i na úhradu jeho nákladů dle platné tarify. tip: weichert cz
 

Sankce platí prodávající

Odměnu realitní kanceláři má uhradit ta osoba, která má s ní uzavřenou smlouvu. Pokud kupující s prodávajícím uzavřou smlouvu a neinformují o tom realitní kancelář, tak osobou zodpovědnou vůči realitní kanceláři je ten, kdo má s ní uzavřenou smlouvu. Jinak řečeno – realitní kancelář bude žalovat prodávajícího, kupující z právního hlediska smlouvu o zprostředkování neporušil. Takové jednání, i když neetické, nemá za následek ani neplatnost samotné kupní smlouvy k nemovitosti. Pokud by se záležitost dostala na úroveň soudního sporu, kupující by byl zřejmě vyzván vyjádřit se k věci jako svědek. V takovém případě je povinen svědek vypovídat pravdu. Opačným postupem by se mohl dopustit trestného činu křivé výpovědi.
 

Úspora?

Právník doporučuje zvážit ty okolnosti, které mohou být podstatnější, než pomyslná úspora malého příspěvku. Realitní kancelář objektivně na svou činnost musí vynaložit nemalé náklady v podobě nájmu, telefonů, internetu, mzdy zaměstnancům, náklady na auta. Pokud jste před podpisem smlouvy a napomohla k tomu realitní kancelář, objektivně si svou odměnu zaslouží. Součástí balíčku služeb, který je zahrnut v odměně zprostředkovatele není jen akt zprostředkování nabídky a poptávky, ale seriózní realitní kancelář obvykle prověří vlastnické vztahy prodávajícího, zajistí nebo zprostředkuje potřebný právní servis či hypotéku v bance, pomůže v řízení na katastru, pořadí v dalších praktických otázkách týkajících se koupě či prodeje nemovitostí. Tím, že se kupující a prodávající dohodnou na nekorektní dohodě makléři za zády, kupující může ztratit mnohem víc, a to již zmíněný balík služeb a zvýšenou míru právní jistoty, která je spojena se servisem seriózních kanceláří. Navíc se vystavuje riziku, že tak jako prodávající oklamal prostředníka, může při nejbližší příležitosti oklamat i jeho. Tehdy jde obvykle o řádově větší částku, než ušetřená provize.

Doporučiť inzerát

Email Agent